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임대주택건설과 아파트값낮추기 방법 아이디어

이 방법을 검토하는 모임을 만들었으면 좋겠습니다
<이 글은 개혁적국민정당의 정책제안 게시판에 올린 글입니다. 누가 대통령이 되든지 간에 대통령으로는 동일한 입장에 놓이게 됩니다. 그러므로, 아파트값이 너무 올라서 서민들이 절망하는 문제를 해결하는 방법을 소속정당을 무시하고서 이렇게 제안합니다.>

011-9732-4671
서울 서초구 교대역에서 백성주

<전제>
1. 부동산은 GDP(부가가치)를 흡수하고 누적시킨다.
2. 부동산은 노동자의 부를 부동산소유자에게 이전시킨다.
3. 부동산은 소유자가 임의로 판매가를 올릴 수 있고, 임대료도 올릴 수 있다.
4. 부동산의 가격을 억제하지 않으면 조만간 임금과 저축으로는 부동산을 구매하지 못하는 상태에 도달할 것이다.
5. 부동산의 월세임대는 빈익빈 부익부의 폐해를 낳는다.


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가상의 예를 하나 들어서 부동산 값이 오르는 현상을 시간대별로 살펴보면 제 생각을 이해할 수 있을 겁니다.

1. 1980년 6000만원으로 60평의 땅을 사고, 1억원을 들여 2층짜리 집을 지었다.
2. 1990년 집을 팔려고 내 놓으려고 보니, 주변의 시세는 땅값이 평당 200만원으로 올랐고, 2층짜리 집의 건축비는 어림잡아 2억원이라고 하므로, 3억2천만원에 집을 팔려고 내 놓았다.

1980년과 1990년 사이에 집 주변에는 새 도로가 놓였다든지 하는 변화가 하나도 없었건만, 부동산을 팔 때는 주변의 시세를 보고 가치를 평가하였음을 알 수 있습니다. (물론 주변에 어떤 중대한 변화가 있었다면 평가액은 더 높아질 뿐입니다.)

주변의 시세가 전부 이러하므로, 부동산을 사려는 다른 사람은 선택의 여지가 없습니다. 이걸 사나 저걸 사나 최초에 샀던(지었던) 그 가격이 아닌 가격에 사는 것은 마찬가지가 되거든요.

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바로 여기에 부동산 값이 오르는 매커니즘이 들어 있습니다. 즉, 이것은 최초에 생산된 가격이 아니라, '담합'에 의해 오른 가격으로 팔기 때문에 부동산 값은 끝없이 오르기만 할 뿐이라는 겁니다.

누군가가 이 담합의 이익을 도외시하고, 최초에 생산된 가격(혹은 구매한 가격)에 판다면, 담합에 의한 시세는 깨지게 됩니다. 즉, 더 싸게 파는 부동산을 알아보기 위해서 구매자가 구매를 지연하기 때문에 가격을 내릴 수밖에 없는 것입니다. 그래서 부동산 시세가 전체적으로 내려가게 되겠지요.

한 단계 더 나가서, 누군가가 부동산을 사고서, 이것을 임대하기만 하고 팔지 않으면서기 임대료 자체도 전혀 인상하지 않는다면, 주변의 부동산 임대료 시세도 낮아질 수밖에 없을 겁니다.

위에서 한 예를 들었는데요, 최초에 1억 6천만원을 들여 집을 지었고, 은행이자율로 따져서 대략 7%에 해당하는 임대료를 책정한다고 해 봅시다. 1년에 대략 1120만원 1개월에 90만원 정도의 임대료가 되겠네요. 이 금액을 영원히 올리지 않는다고 합시다. (이 임대료가 꽤 비싸군요.) 임대하는 처음에는 임대료가 비싼 셈이 되겠지만, 시간이 흘러 10년 뒤가 된다면, 이 임대료는 체감상 전혀 부담스럽지 않은 액수로 바뀔 것입니다. 해마다 인플레이션이 있으니까요. 따라서 10년 뒤가 되면, 이 부동산은 서민들이 전혀 부담스럽지 않게 임대할 수 있는 부동산으로 변하게 되는 겁니다!

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자, 임대주택재단법인을 만들어 국민연금기금을 차용해서 대규모 아파트 단지를 짓는다고 생각해 봅시다. 아파트는 평당 200만원의 건축비가 들었고, 토지구매와 이주보상에 들어간 비용을 포함하면 전체 비용은 평당 300만원 정도라고 가정해 봅시다.

30평짜리 아파트의 생산비용은 총 9천만원이 되고, 은행이자율로 대략 7%--이 이자율은 더 높일 수도 있고 더 낮출 수도 있습니다--의 임대료를 책정한다면, 1년 임대료는 630만원, 한달에 55만원을 내면 된다는 계산이 나옵니다. 월 임대료 55만원을 매달 내야 하므로 서민이라면 이 가격이 지금 부담스러운 것은 사실입니다. 그러나 이 임대료를 영원히 고정시켜 두고 올리지 않는다고 한다면, 10년 뒤에는 서민이 아무 부담없이 살 수 있는 아파트가 됩니다! (임대료는 건축 조기에는 낮게, 매년 조금씩 높게 책정하는 방법을 사용할 수도 있는 거죠.)

아파트가 노후화해서 철거해야 할 시간이 될 때까지 적어도 40년이 걸린다고 가정합시다. 물론 임대주택재단은 이 아파트를 팔지 않습니다. 아파트가 세워진 부지도 영원히 팔지 않습니다. 40년 뒤에 이 땅에 다시 새 임대아파트를 지을 뿐입니다. 그 때가 되면 당시의 건축비를 더하여 임대료를 책정하게 될 것입니다. 그러면 그 때의 임대료는 처음보다는 한결 낮아지게 되겠지요.

이렇게 대규모로 임대아파트단지를 지어서 해마다 20만 가구 이상을 공급하고, 이미 지어졌고 법원경매에 나온 주택과 아파트 등을 구매하여 점점 부동산을 늘려가야 합니다. 이렇게 늘려가다 보면, 부동산시세에 확실히 영향을 미칠 만큼 부동산을 늘려갈 수 있을 겁니다. 그런 상태에 도달하면 한국의 부동산은 철저히 안정되어 값이 미친 듯이 올라가지는 않을 것입니다. 안정된다는 얘기지요.

다만, 이렇게 실행하는 데에는 수많은 난관이 도사리고 있습니다. 생각나는 대로 한 번 꼽아 볼까요?
1. 대규모의 아파트단지 건축에 필요한 재원마련 문제
2. 법원경매에 나온 아파트의 적정한 가격 구매 문제--담당자의 무능이나 부정이 개입할 소지가 크죠.
3. 임대아파트에 입주할 사람을 어떻게 선발할 것인가?
4. 거주지를 이사해야 할 경우 갑작스레 거액의 돈이 필요하게 되고,
5. 임대아파트의 평형 결정과 디자인 문제,
6. 대규모단지 건설에 따른 이주문제와 보상문제,
7. 기존 부동산소유자의 불평불만,
8. 임대주택재단의 설립과 운영을 누가 담당할 것인가--엄청난 이권과 혜택의 소지가 있으므로,
9. 임대료수입에 대한 면세문제,
10. 임대료수입의 사용에 대한 문제--국민연금기금의 이자로 전부 지불할 것인지 아니면 조금씩 떼어서 경비나 건축비로 사용할 것인지 등등,
11. 국민연금기금을 차용함으로써 산업발전에 투입되었던 재원이 사라지는 문제

정말 여러 문제가 발생함을 알 수 있습니다. 그러니 정책으로 제안하기 전에 이런 문제에 대해서 먼저 충분히 검토할 필요가 있습니다. 저는 그런 검토를 할 만한 능력이 없구요, 전문가가 참여하고 일반인이 같이 궁리해 보아야 되겠지요. 저도 일반인의 한 사람으로서 이 궁리에 참여하고 싶습니다. 위에서 설명한 내용들은 그저 아이디어에 불과합니다.


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<방법 아이디어>
제가 생각하는 부동산문제의 근본대책은 '누군가가' 부동산을 소유하면서 부동산의 값을 올리지 않는 것입니다. 한 번 상상해 보십시오. 어느 지역의 부동산(특히 아파트)의 반을 백성주가 소유하고 있고, 이 아파트는 월세로 임대할 뿐이며 영원히 팔지 않는다고 가정해 봅시다. 그러면 이 지역에서 백성주가 소유하지 않은 아파트의 값을 과연 올릴 수 있을까요? 백성주가 임대료를 올리지 않으면 다른 아파트의 값도 올리기 어려울 것입니다. 바로 이런 존재가 필요합니다. 국가가 이 일을 해도 좋고, 공기업이 이런 일을 해도 좋습니다.

부동산을 소유하되 팔지 않는 존재, 그러면서 임대료만 받는 존재가 필요합니다. 저는 이런 존재(재단)를 이미 구상해 두었습니다. 이미 조성된 국민연금을 이용해서 이 방법을 실행할 수도 있습니다. 그러나 함부로 시행하기는 어려운 점이 있는데, 이 재단의 행위가 국가경제 전체의 흐름에 방해가 될 수도 있고, 부동산을 구매하는 비용이 너무나 많이 들기 때문에 이런 재단이 있더라도 충분한 영향을 발휘하지 못할 수도 있다는 겁니다. 또, 싼 값에 임대하기 때문에 이렇게 임대받는 것이 특혜로 인식될 수도 있다는 겁니다.(공기업이나 국가라면 부정이 개입할 소지가 있지요. 사기업은 배임이나 횡령이 발생할 가능성이 있구요.) 아직 이 문제에 대한 해답은 얻지 못했습니다.

그러니 부동산대책연구모임을 결성해서 이 방법을 자세히 검토해 보았으면 좋겠습니다.


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1 전제4번에 설명을 추가함. 연봉 3000만원의 임금이 10% 오르면 실질적으로 늘어나는 액수는 겨우 300만원이지만, 2억원짜리 아파트 가격이 5% 오르면 부담해야 할 액수는 1000만원이 늘어난다. 임금인상과 저축만으로는 부동산 가격인상을 감당할 수 없게 될 수도 있다. (다들 잘 아실테지만 적어 보았습니다.)


작성자 : lietz[2002-09-28]

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